近些年來(lái)，許多城市小區(qū)業(yè)主房子失竊的事件屢屢發(fā)生，且呈上升趨勢(shì)，許多案件都是在物業(yè)公司保安人員的眼皮底下發(fā)生的。然而業(yè)主失竊，到底由誰(shuí)負(fù)責(zé)，這個(gè)問(wèn)題一直困擾著物業(yè)公司和廣大業(yè)主。物業(yè)公司該不該賠償，各方都有自己的說(shuō)法。
但是在現(xiàn)實(shí)生活中，往往出現(xiàn)的現(xiàn)象是：業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)家中被盜，就不分清紅皂白找物業(yè)公司。那么是什么原因使業(yè)主會(huì)產(chǎn)生觀點(diǎn)呢？所以分析這個(gè)問(wèn)題應(yīng)從業(yè)主的心理、物業(yè)公司的職責(zé)、物業(yè)合同的約定、國(guó)家法律文件的規(guī)定及案件的性質(zhì)等方面來(lái)分析。而且還應(yīng)因地，因時(shí)，因人，因公司而定。下面我們分別從以下的幾個(gè)方面來(lái)分析業(yè)主失盜物業(yè)該不該賠：
一，業(yè)主錯(cuò)誤的心理，業(yè)主的麻痹，自防意識(shí)較差是造成失盜的主要原因
按照業(yè)主的心理來(lái)看，業(yè)主錯(cuò)誤的認(rèn)為：物業(yè)公司收了物業(yè)費(fèi)，且其中物業(yè)費(fèi)包含了一項(xiàng)“保安費(fèi)”，所以物業(yè)公司就必須承擔(dān)起小區(qū)所有財(cái)產(chǎn)包括業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)。只要交了物業(yè)費(fèi)，就可以高枕無(wú)憂地將財(cái)產(chǎn)交給物業(yè)公司保管了。于是自防意識(shí)越來(lái)越低，甚至有的業(yè)主連開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的現(xiàn)代智能安防也難得去理睬，難得去使用。典型的例子是：我市某小區(qū)一業(yè)主吳某，平常喜歡將摩托車隨便停放在小區(qū)的路邊，且不喜歡上鎖。物業(yè)公司多次勸其將摩托車停到停車場(chǎng)，并注重上好鎖。遺憾的是業(yè)主根本不給予理會(huì)，結(jié)果導(dǎo)致摩托車被小偷輕易地騎走。案件發(fā)生后吳某找物業(yè)公司賠償，物業(yè)公司認(rèn)為任不在自己而不賠償，結(jié)果雙方告到法院，最后法院因物業(yè)公司能夠提供業(yè)主沒(méi)有保管好摩托車的證實(shí)而判吳某敗訴。像這種案件的發(fā)生主要因素來(lái)自于業(yè)主對(duì)自己摩托車保管的不周到，也就是說(shuō)吳某應(yīng)該為自己摩托車的丟失負(fù)主要責(zé)任，而不應(yīng)該去找物業(yè)公司賠償，物業(yè)對(duì)其肯定不用賠償。
二，物業(yè)公司的職責(zé)不是保管，而是保衛(wèi)。
物業(yè)公司設(shè)立保安部，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員進(jìn)行盤問(wèn)，對(duì)小區(qū)的樓房進(jìn)行巡視，對(duì)小區(qū)車輛行走、停放進(jìn)行指揮管理，對(duì)小區(qū)出現(xiàn)的應(yīng)急事件進(jìn)行臨時(shí)的處理……。但是設(shè)立保安人員的最直接目的是減少或防范犯罪分子的作案，并不是小區(qū)有了保安一切就萬(wàn)無(wú)一失了，因?yàn)樵S多犯罪案件是突發(fā)性很強(qiáng)的，有時(shí)保安也是防不勝防。物業(yè)公司是服務(wù)性企業(yè)，他從事服務(wù)的依據(jù)是《物業(yè)管理合同》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律法規(guī)。物業(yè)公司沒(méi)有政府部門執(zhí)法的權(quán)力，它只能按照約定代表廣大業(yè)主進(jìn)行小區(qū)的自我防范，協(xié)助做好安全防范工作。保管與被保管是一種合同關(guān)系，業(yè)主和物業(yè)公司之間并沒(méi)有這方面的約定。所以說(shuō)物業(yè)公司的職責(zé)是協(xié)助，而不是保管，在發(fā)生失盜案件后，物業(yè)公司只能依照自己的職責(zé)承擔(dān)相對(duì)應(yīng)責(zé)任。
三，物業(yè)合同及國(guó)家法律規(guī)定收取的物業(yè)管理費(fèi)里面所包括的“保安費(fèi)”并不是“保管費(fèi)”。
三月份，海峽都市曾組織業(yè)主代表，物業(yè)公司代表，及律師代表對(duì)物業(yè)管理費(fèi)里的“保安費(fèi)”到底是不是“保管費(fèi)”進(jìn)行了一場(chǎng)很深刻的討論會(huì)。雖然說(shuō)，通過(guò)這次討論會(huì)并不能決定“保安費(fèi)”是不是“保管費(fèi)”，但是討論的結(jié)果卻給大家很多新的熟悉。以前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)收了他們的保安費(fèi)就必須保正他們財(cái)產(chǎn)的安全，顯然業(yè)主把保安費(fèi)理解成物業(yè)公司對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保管所收的費(fèi)用。其實(shí)地方政府制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)對(duì)“保安費(fèi)”的規(guī)定并不是這個(gè)意思，物業(yè)管理合同也沒(méi)有這方面的約定。凡從事過(guò)物業(yè)管理的人士都知道“保安費(fèi)”就是“保管費(fèi)”這是不可能的，因?yàn)榧偃缡沁@樣，那么物業(yè)管理活動(dòng)根本就無(wú)法進(jìn)行。比如業(yè)主一個(gè)月交了50元的物業(yè)費(fèi)，一旦業(yè)主丟了一輛小車，物業(yè)公司就要賠償十幾萬(wàn)，從合同法公平原則出發(fā)就顯然不合理。丟了一輛車就要破產(chǎn)一家物業(yè)公司，這種生意誰(shuí)也不愿意做。從另一角度我們也可以說(shuō)明“保安費(fèi)”不是保管費(fèi)。根據(jù)合同法第十九章，第三百六十七條規(guī)定：保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。而在物業(yè)管理中，業(yè)主沒(méi)有向物業(yè)公司交付保管物，而是自己繼續(xù)使用，保存著自己的財(cái)產(chǎn)，并且業(yè)主和物業(yè)公司也沒(méi)有另外的約定。所以說(shuō)業(yè)主和物業(yè)公司并沒(méi)有構(gòu)成保管協(xié)議，這是其一。其二，第三百六十八條規(guī)定：寄存人向保管人交付保管物的，保管人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主給付保管憑證，而實(shí)際管理中也不存在這回事，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)始終在業(yè)主家中、手中等業(yè)主自己的控制范圍內(nèi)，所以業(yè)主和物業(yè)公司也構(gòu)不成保管協(xié)議。既然沒(méi)有保管協(xié)議，物業(yè)公司就不存在著保管的義務(wù)了。
四，案件的性質(zhì)也是決定物業(yè)公司有沒(méi)有責(zé)任的一個(gè)很重要的因素。
曾有這樣一件案件：一住宅小區(qū)的業(yè)主王某回家后發(fā)現(xiàn)小偷已經(jīng)光顧過(guò)了，上萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)被盜走。王某立即打電話給小區(qū)門衛(wèi)崗，結(jié)果沒(méi)有人接電話，于是就急忙趕到門衛(wèi)崗案。到了門衛(wèi)崗發(fā)現(xiàn)警衛(wèi)擅自脫崗無(wú)人值班。第二天早晨，王某找到物業(yè)公司經(jīng)理敘述整個(gè)案件的經(jīng)過(guò)，并要求物業(yè)公司賠償經(jīng)濟(jì)損失。那么這時(shí)候物業(yè)公司該不該賠償呢？我想不管怎樣，物業(yè)保安人員脫崗，就已經(jīng)是對(duì)業(yè)主的違約，不管有沒(méi)有發(fā)生盜竊案件，業(yè)主都可以要求支付違約金。這時(shí)候應(yīng)該取決于三個(gè)因素：一是，被盜案件是否是事實(shí)，是否經(jīng)過(guò)公安部門確認(rèn)，并經(jīng)清查確定了財(cái)產(chǎn)的損失數(shù)量；二是，家中被盜，是內(nèi)盜還是外盜。假如是內(nèi)盜，物業(yè)公司是難以防范，因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的業(yè)主家庭都有親朋好友，無(wú)法判定；三是，假如是外盜的話，要分析作案是在門衛(wèi)擅自脫崗是發(fā)生的，還是在門衛(wèi)在崗而通過(guò)其他途徑進(jìn)入小區(qū)作案的。假如是內(nèi)盜，或者是通過(guò)其他途徑進(jìn)入作案的，物業(yè)公司可以不對(duì)這件事承擔(dān)主要責(zé)任，也不要賠償業(yè)主損失。
綜上所述，在業(yè)主失盜后物業(yè)公司該不該賠并不能簡(jiǎn)單地做結(jié)論。假如在被盜時(shí)，物業(yè)保安人員失職了，從而使業(yè)主被盜，遭受損失，這時(shí)物業(yè)公司就有責(zé)任，就必須賠償業(yè)主的損失。假如，物業(yè)保安人員堅(jiān)持崗位了，盡責(zé)了，那么物業(yè)就不用賠償損失了，因?yàn)槲飿I(yè)公司不是保險(xiǎn)公司。值得一提的是：業(yè)主是物業(yè)公司的朋友，當(dāng)業(yè)主家中被盜，對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)都是一件很不情愿的事。業(yè)主家中被盜，不管怎么說(shuō)都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)公司產(chǎn)生不信任感。物業(yè)公司的形象就會(huì)受到很大的破壞。因此，為了盡量避免此類事件的發(fā)生，物業(yè)公司應(yīng)該時(shí)刻提高警惕，加強(qiáng)巡邏，向業(yè)主宣傳防盜意識(shí)，盡心盡責(zé)保衛(wèi)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)。雖然減少失竊案件的發(fā)生物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)了很重要的責(zé)任，但業(yè)主對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的自防也是必不可少的一部分。所以在失竊案件發(fā)生后，業(yè)主首先應(yīng)該先問(wèn)自己：我臨走之前是否有把門關(guān)好，是否啟動(dòng)了家庭防盜系統(tǒng)，鑰匙是否不小心讓壞人模制了呢？。而不是不分清紅皂白地就跑到物業(yè)處找物業(yè)處要“賠償”。
物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，它的發(fā)展和完善需要每個(gè)物業(yè)人員的努力，也需要廣大業(yè)主的努力。只要業(yè)主和物業(yè)公司肩并肩一起加強(qiáng)防盜意識(shí)，一起加強(qiáng)小區(qū)防盜硬件設(shè)施的建設(shè)，就一定能使盜竊案件減少到最底的限度。與其一直在討論誰(shuí)的責(zé)任，道不如從現(xiàn)在開(kāi)始進(jìn)行全民防盜。
