發(fā)布時間：2019-10-26 作者：冰楓網(wǎng)絡(luò) 瀏覽：0
自2015年7月開始，東莞南城天利中央花園一直在著手成立小區(qū)業(yè)委會。如今，近1年半過去了，小區(qū)業(yè)委會依然“難產(chǎn)”。原來，在業(yè)委會籌備進(jìn)程中，東莞市南城房管所和宏圖社區(qū)居委會以業(yè)委會候選人“未按時繳納物業(yè)管理費(fèi)”為由，直接否定了9位業(yè)委會候選人的被選舉資格。對此，該小區(qū)多數(shù)業(yè)主提出質(zhì)疑，認(rèn)為不太合理。律師表示，小區(qū)業(yè)委會委員候選人資格決定權(quán)還在小區(qū)業(yè)委會籌備組。
九成多業(yè)主未“按時”繳物管費(fèi)
“因業(yè)主未按時繳納物業(yè)管理費(fèi)，就沒有小區(qū)業(yè)委會候選人資格!”業(yè)委會候選人司先生無法接受這樣的結(jié)果。2014年他收樓后，一直沒有裝修房子也沒有進(jìn)去居住。司先生表示，自己不清楚何時開始繳納物管費(fèi)?！罢麄€小區(qū)包括我在內(nèi)的業(yè)主9成多未‘按時’繳物管費(fèi)，但這是事出有因的。”司先生稱。
他解釋，由于開發(fā)商天利地產(chǎn)未按時交房，于是免去了小區(qū)業(yè)主2年物業(yè)管理費(fèi)，但由于業(yè)主收樓時間不統(tǒng)一，很多人都記不清“按時”交費(fèi)時間;此外，天利物業(yè)公司在物業(yè)管理費(fèi)用到期時，也并未盡到及時通知業(yè)主的告知義務(wù)，更沒有到期催繳;業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了銀行代扣代繳協(xié)議，通過銀行卡代扣物業(yè)管理費(fèi)且其賬戶一直正常且余額充足，物業(yè)公司可隨時扣費(fèi)。但由于物業(yè)公司內(nèi)部管理問題，依然存在未按時扣費(fèi)的情況，以至銀行代扣物管費(fèi)的業(yè)主也未能按時繳納物業(yè)費(fèi);小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理公司管理也諸多不滿。
10個候選人9個沒有被選舉資格
司先生稱，根據(jù)2009年住建部頒布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第31條規(guī)定，業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5到11人單數(shù)組成，業(yè)委會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。
為此，從去年7月開始，該小區(qū)7名熱心業(yè)主在眾業(yè)主的支持下，依法成立了業(yè)委會籌備組，著手成立小區(qū)業(yè)委會。但近1年半過去了，該小區(qū)的業(yè)委會依然“難產(chǎn)”，原因是在業(yè)委會籌備工作依法推進(jìn)的過程中，東莞市南城房管所和宏圖社區(qū)居委會以業(yè)委會候選人“未按時繳納物業(yè)管理費(fèi)”為由，直接否定了包括他在內(nèi)的9位業(yè)委會候選人的被選舉資格，10名候選人中只有一人“過關(guān)”。
天利中央花園小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主被剝奪了業(yè)委會委員的被選舉權(quán)，小區(qū)的業(yè)委會將因沒有合格候選人無法成立。
肯定派
房管所：按時繳納物管費(fèi)是法定條件之一
據(jù)南城房產(chǎn)管理所和宏圖社區(qū)居委會共同出具的《關(guān)于天利中央花園業(yè)委會候選人資格審查問題的回復(fù)》函件顯示：他們收到了《天利中央花園業(yè)委會籌備組聯(lián)名要求南城房管所出具業(yè)委會候選人資格審查問題書面回復(fù)的申請》后，對該申請中述及的該小區(qū)業(yè)委會候選人資格審查問題進(jìn)行回復(fù)。根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定，業(yè)主委員會委員應(yīng)具備條件的之一為：業(yè)主遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時繳納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，無損害公共利益行為。由此，南城房管所認(rèn)為，按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)委會候選人需具備的法定條件之一。
深圳市天利物業(yè)管理有限公司東莞分公司向該單位出具的相關(guān)證明資料顯示，袁某保等9位業(yè)委會候選人均存在未按時繳納物業(yè)管理費(fèi)之情形，所以不具備業(yè)委會候選人資格。前天下午，南城房管所再次回復(fù)稱：“鑒于‘天利中央花園業(yè)主委員會成立問題’已進(jìn)入司法程序，目前正處于二審審理階段，屆時以人民法院最終審理的結(jié)果為準(zhǔn)?！?/DIV>
物業(yè)公司：希望小區(qū)業(yè)委會盡快成立
記者來到天利中央花園物業(yè)管理公司，物業(yè)公司辦公室徐主任表示，他對于小區(qū)成立業(yè)委會表示歡迎。同時，他也透露，業(yè)委會之所以“難產(chǎn)”正是因?yàn)?名候選人存在“未按時繳物業(yè)費(fèi)”之情形，被相關(guān)部門否決了其參選資格。
對于小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主存在“未按時繳物業(yè)費(fèi)”的情形，徐主任表示自己并不知內(nèi)情。他稱，截至目前，仍有不少業(yè)主以各種理由拒交物管費(fèi)，給他們的服務(wù)工作帶來困擾。作為物業(yè)公司的管理者，他也期盼小區(qū)業(yè)委會盡快成立，充當(dāng)小區(qū)物業(yè)管理方與業(yè)主間的溝通橋梁，同時便于小區(qū)的管理以及各項(xiàng)工作的開展。
否定派
業(yè)主：不該取消業(yè)主的參選資格
記者采訪了天利中央花園多位業(yè)主，他們普遍認(rèn)為，即使未按時繳納物管費(fèi)，也應(yīng)擁有參選資格。
業(yè)主曹女士表示，因業(yè)主未按時繳納物業(yè)管理費(fèi)就被否定擁有業(yè)委會委員候選人資格做法不合理。因?yàn)槭欠窬哂斜贿x舉為業(yè)委會委員的資格，最主要的前提是看他是否為業(yè)主。另外，欠費(fèi)問題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的民事合同糾紛問題，與業(yè)主是否有資格被選為業(yè)委會委員無關(guān)。曹女士稱，業(yè)主具不具有選舉資格與能不能當(dāng)選委員，是兩個問題。按時繳納物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，未按時繳費(fèi)的確會影響物業(yè)管理公司正常履行物業(yè)管理合同，也會侵害了其他業(yè)主的利益，因此未按時繳費(fèi)的業(yè)主不宜作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表，但這并不等于剝奪了其作為業(yè)主的被選舉權(quán)。
律師：決定權(quán)在籌備組 居委會回復(fù)無強(qiáng)制力
盈科律師事務(wù)所柴永霞律師認(rèn)為，天利中央花園9位業(yè)委會候選人未按時向物業(yè)公司繳納物管費(fèi)，那是業(yè)主與物業(yè)公司之間的一種民事合同糾紛，南城房管所及宏圖社區(qū)居委會并沒有相關(guān)的管轄權(quán)。而小區(qū)業(yè)委會候選人資格是小區(qū)業(yè)主擁有的合法權(quán)益，南城房管所及宏圖社區(qū)居委會也不具備相關(guān)的否定權(quán)。
退一步講，南城房管所和宏圖社區(qū)居委會對小區(qū)業(yè)委會候選人資格的審查，完全是在履行指導(dǎo)和協(xié)助的義務(wù)。但無論其回復(fù)內(nèi)容是什么，均不影響相關(guān)候選人的合法權(quán)益，所以回復(fù)不具備行政強(qiáng)制力。
因此，盡管房管所做出了回復(fù)，但這個回復(fù)只是盡到將候選人的資格情況告知給籌備組的義務(wù)，決定權(quán)仍在籌備組，如果籌備組認(rèn)為這些人不交物業(yè)費(fèi)沒關(guān)系，而且這些人對小區(qū)管理有幫助，仍然可以認(rèn)定他們的候選人資格，房管部門無權(quán)干涉。
如果物管費(fèi)封頂2 .8元/平方米·月，你愿意嗎?此前，廣州市政府發(fā)改委就住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)征求意見，在征求意見稿中，提出業(yè)主大會成立之前的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)，政府指導(dǎo)價最高為2 .8元/平方米·月。這一消息公布后，不僅引來廣州市民的關(guān)注，也引來廣東省中山市民的強(qiáng)力吐槽———相比之下，中山物管費(fèi)實(shí)在太貴了。南都記者調(diào)查獲悉，目前中山市不少新建小區(qū)的物管費(fèi)定價都超過這一標(biāo)準(zhǔn)，有住宅小區(qū)的物管費(fèi)甚至高達(dá)6元/平方米·月。(10月14日《南方都市報(bào)》)
對于物管費(fèi)上漲，業(yè)主對此不滿，而物業(yè)從業(yè)者則認(rèn)為物管成本不斷上漲，物管費(fèi)漲價是必然趨勢。其實(shí)面臨人工等成本的上升，物管費(fèi)適當(dāng)提高也是應(yīng)有之義，要看物管費(fèi)上漲是否處于合理區(qū)間。如果業(yè)主付出物管費(fèi)，卻沒能享受到相應(yīng)的服務(wù)，或上漲的物管費(fèi)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本上漲的幅度，這樣的物管費(fèi)就不合理。
現(xiàn)在很多物業(yè)公司受到強(qiáng)勢的開發(fā)商操控，業(yè)主在開發(fā)商面前顯得很弱勢，很多小區(qū)還沒有成立維護(hù)業(yè)主權(quán)益的業(yè)主委員會，業(yè)主缺乏與物業(yè)公司博弈的能力，而且像廣州一樣對物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行政府定價的城市，還并不多，這讓現(xiàn)在很多小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)上漲的幅度太快，物管費(fèi)惡意上漲的亂象較為嚴(yán)重也較為普遍。
廣州對物管費(fèi)進(jìn)行“一刀切”，并不是簡單的管理辦法。根據(jù)《征求意見稿》規(guī)定，2.8元的政府指導(dǎo)價并不是死標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)可以通過業(yè)主與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商決定，但不能由物業(yè)公司擅自作主，將物業(yè)費(fèi)漲到超過政府指導(dǎo)價。
廣州的做法，值得各地借鑒。對于一些物業(yè)公司亂漲物業(yè)費(fèi)損害業(yè)主權(quán)益的亂象，需要政府部門出手予以遏制。比如像廣州一樣，制訂政府指導(dǎo)價，以避免物業(yè)公司亂漲物業(yè)費(fèi)，這能保證物管費(fèi)處于可控范圍內(nèi)。
不過制訂政府指導(dǎo)價，要避免標(biāo)準(zhǔn)訂得過死、過低或過高，要能根據(jù)各地的成本、物價等進(jìn)行綜合考量，不僅要顧及廣大業(yè)主的權(quán)益，也不能忽視物業(yè)公司的正當(dāng)權(quán)益。政府指導(dǎo)價也要能隨成本的波動而調(diào)整，要與時俱進(jìn)，不能一成不變，而不能跟上時勢的變化。
另外，要能維護(hù)廣大業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益，更應(yīng)該提高業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司的博弈能力，這才是治根之策。如去年溫州試點(diǎn)，賦予試點(diǎn)的小區(qū)業(yè)委會以獨(dú)立法人資格，這讓代表業(yè)主權(quán)益的業(yè)委會可以以法人資格起訴開發(fā)商。而現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會以會議的形式存在，并不具備法人的特征。更應(yīng)該多讓弱勢的業(yè)主變得“強(qiáng)勢”起來，有能力維護(hù)自身的正當(dāng)權(quán)利。讓業(yè)主變得“強(qiáng)勢”，還權(quán)于業(yè)主，才能從根本上遏制物管費(fèi)亂象，才能阻止開發(fā)商、物業(yè)公司對業(yè)主權(quán)益的肆意侵犯，才是對業(yè)主權(quán)益的最好保護(hù)。【來源】廣州日報(bào)
