小區(qū)是城市治理的基礎(chǔ)單元。近年來(lái)，隨著業(yè)主法律意識(shí)的提高，對(duì)小區(qū)公共治理也提出了新要求。小區(qū)公共收益爭(zhēng)議等物業(yè)糾紛，暴露的是物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)的不健全、企業(yè)操作不規(guī)范等問(wèn)題。
同時(shí)，隨著物業(yè)服務(wù)越來(lái)越市場(chǎng)化，一個(gè)健全有序的服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展，需要相關(guān)法律法規(guī)的完善和細(xì)化來(lái)支撐。針對(duì)小區(qū)公共收益等管理問(wèn)題，一些地方改革出臺(tái)相關(guān)富有針對(duì)性和操作性的條例和規(guī)定，梳理這些探索舉措，我們或許可借鑒一二。
小區(qū)物業(yè)費(fèi)該收多少，怎么收？這一直是業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題。
《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但提前收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不得超過(guò)三個(gè)月。如果物業(yè)服務(wù)合同約定先服務(wù)后收費(fèi)的，則依照約定執(zhí)行。
不過(guò)，對(duì)于該收多少的問(wèn)題，不同于多數(shù)城市按照價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》就取消了政府定價(jià)，無(wú)論前期還是后期都交由市場(chǎng)決定物業(yè)費(fèi)。前期開(kāi)發(fā)商是業(yè)主，通過(guò)招投標(biāo)的形式進(jìn)駐物業(yè)單位。后期業(yè)主委員會(huì)成立，如不滿前期物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)用，可以請(qǐng)新的物業(yè)公司提供服務(wù)。
前期物業(yè)一直是業(yè)主們關(guān)心的焦點(diǎn)。很多業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商在選擇前期物業(yè)公司時(shí)必須公開(kāi)招標(biāo)，并限定一定的服務(wù)時(shí)間，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，小區(qū)與前期物業(yè)的合同必須強(qiáng)制解除。
《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》基本采納了上述建議。其中規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式公開(kāi)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。該條例還提出，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定期限，最長(zhǎng)不得超過(guò)二年，分期建設(shè)的物業(yè)除外。期限未滿，如果業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
公共收益是個(gè)“香餑餑”，業(yè)主對(duì)此享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，但究竟如何公開(kāi)，公開(kāi)頻率如何？
《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此進(jìn)行了規(guī)范，他們規(guī)定，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年3月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布上一年度相關(guān)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)收支、使用等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
成立業(yè)主委員會(huì)，由居民對(duì)小區(qū)實(shí)行自治管理，出發(fā)點(diǎn)雖好，但實(shí)際上也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。如何監(jiān)管業(yè)委會(huì)這個(gè)業(yè)主選出的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，避免出現(xiàn)業(yè)委會(huì)“費(fèi)力不討好”的尷尬？現(xiàn)行的居委會(huì)、物業(yè)、業(yè)委會(huì)分權(quán)而治的管理方式，還有待完善。
現(xiàn)實(shí)中，一些業(yè)主委員會(huì)期限屆滿前，經(jīng)常出現(xiàn)突擊使用維修資金和更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，換屆選舉后原業(yè)主委員會(huì)及成員又不愿或拖延移交資料物品等問(wèn)題，嚴(yán)重影響下一屆業(yè)主委員會(huì)工作開(kāi)展。對(duì)此，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》就創(chuàng)設(shè)了業(yè)委會(huì)換屆改選過(guò)渡期制度。
上海市這一規(guī)定明確，在換屆改選小組成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其保管的資料、印章等物品移交到房管辦事處。同時(shí)，規(guī)定還對(duì)換屆改選期間業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利作了限制，除維持日常工作所需的職責(zé)外，不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及就物業(yè)維修等重大事項(xiàng)作出決定。
此外，鑒于部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在籌備、成立伊始存在人選缺乏標(biāo)準(zhǔn)、人員素質(zhì)不理想、日常運(yùn)作不規(guī)范等問(wèn)題，上海市還明確，在業(yè)主大會(huì)籌備組成員中增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處、房管辦事處等政府部門(mén)代表，居(村)民委員會(huì)代表和建設(shè)單位代表，加強(qiáng)政府對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，幫助業(yè)主把好業(yè)委會(huì)“人選關(guān)”。
針對(duì)當(dāng)前業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)不正常和不規(guī)范的現(xiàn)象，上海市還明確，業(yè)主委員會(huì)不依法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主要求，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
隨著物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)充分，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)將“曬賬單”作為服務(wù)內(nèi)容的“必選”。
北京萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司每一個(gè)季度都向業(yè)主公示一次賬單。具體做法是：前期在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，取得所有業(yè)主對(duì)經(jīng)營(yíng)“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備”的授權(quán)，但業(yè)主也有權(quán)利不委托物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。在萬(wàn)科被授權(quán)的小區(qū)中，這種收益有多重分配形式，比如50%納入公共維修基金，另50%則補(bǔ)充到物業(yè)費(fèi)上，用于公共服務(wù)。
如今，“互聯(lián)網(wǎng)+”已經(jīng)不是個(gè)陌生的詞匯，“互聯(lián)網(wǎng)+”和物業(yè)搭檔，也讓小區(qū)物業(yè)賬本有了更便捷的公開(kāi)渠道和平臺(tái)。
上海市閔行區(qū)一小區(qū)“物業(yè)云平臺(tái)”，就是借助互聯(lián)網(wǎng)，業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)綁定身份后，可以通過(guò)手機(jī)、電腦等設(shè)備實(shí)時(shí)查看小區(qū)停車費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益情況。同時(shí)，如果業(yè)主設(shè)置手機(jī)繳費(fèi)提醒，只需掃一掃便可以通過(guò)微信、支付寶等在線支付物業(yè)費(fèi)。交費(fèi)后，稅控開(kāi)票軟件及時(shí)開(kāi)具發(fā)票并將數(shù)據(jù)上傳云端進(jìn)行記錄。
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